19.04.2020     0
 

Оценка недвижимости — это… Что такое Оценка недвижимости?


Методы оценки

На актуальную стоимость недвижимости влияет огромное количество факторов. Профессиональный оценщик будет учитывать все факторы и вычислять итоговую стоимость, опираясь на специальные поправочные коэффициенты. В отчете такие коэффициенты появляются или исчезают в зависимости от состояния недвижимости, возраста здания, его местонахождения и даже наличия вокруг объектов социальное инфраструктуры.

Кроме того, эксперты, в зависимости от задачи, могут использоваться несколько методов оценки. Стандарты для каждого метода разные, так же как и порядок действий. Вот краткая информация о каждом методе.

Сравнительный метод

С помощью этого метода стоит оценивать стоимость квартиры или дома перед куплей-продажей. Смысл – исследуются аналогичные предложения на рынке, затем применяются специальные коэффициенты. Примерно так действуют риэлторские компании, а некоторым отличием – профессиональный оценщик будет принимать во внимание совершенные свежие сделки на рынке недвижимости, агентство – те сделки, которые прошли через их организацию и дружественные компании.

Плюсы Минусы
Наиболее эффективный метод, в результате которого определяется максимально приближенная к реальности цена за объект недвижимости. Оценка стоимости объекта недвижимости будет эффективной, только если на рынке есть достаточная конкуренция. Метод не сработает, если среди предложений нет аналогичных по площади и возрасту здания. Но в реальности такое случается крайне редко.

Затратный метод

Метод используется чаще для отдельных домов и коммерческих зданий, чем для квартир на вторичном рынке. Смысл – эксперт отвечает на вопрос, сколько денег нужно потратить, чтобы возвести аналогичный объект недвижимости на аналогичном участке.

Используются те же или максимально приближенные по цене/качеству материалы, учитываются среднерыночные цены. В расчет берется даже стоимость оплаты труда рабочих, которые будут класть кирпич или проводить другие строительные или ремонтные работы.

Такой метод – максимально затратный во времени, так как анализируется огромный массив данных.

Доходный метод

Так называемая стоимостная оценка подходит для расчета доходов от объекта недвижимости. Метод непопулярный, так как используется слишком много косвенных коэффициентов.

Смысл – эксперт выясняет, сколько денег можно заработать от использования объекта, если использовать его эффективно. Считается возможная прибыль от аренды на протяжении нескольких лет. Вычитаются расходы в виде налогов, пошлин, оплаты коммунальных услуг и прочего. Определяются возможные расходы на восстановительный ремонт от естественного старения.

Минусы метода:

  • Невозможно знать реальную инфляцию;
  • Не учитывается возможное разрушение или повреждение объекта от арендаторов.

Стоимость объекта оценщик определяет с применением трех различных подходов.

Затратный

Предполагает, что покупатель разумный и не купит объект за сумму большую, чем ему потребуется, чтобы создать аналогичный объект самостоятельно за приемлемый для него срок.

Наиболее весомые коэффициенты достоверности он будет иметь для нового строительства; реконструкции; специальных объектов, имеющих ограниченный рынок; целей страхования.

Коэффициент понижается при оценке физически или морально изношенных объектов. Оценка земли этим методом ведется отдельно от оценки строений на ней.

Сравнительный

Подход заключается в исследовании результатов недавних сделок с похожими объектами.

Оценщик исходит из утверждения, что покупатель разумный и не заплатит больше, чем за аналогичный объект, также представленный на рынке.

При этом подсчет стоимости ведется путем разделения объекта на элементы, которые в наибольшей степени учитываются при назначении цены. Например, в цене квартиры главную роль играют размер жилой площади, ее расположение, этаж, материал, из которого построен дом. По их наиболее близкой к изучаемому объекту комбинации определяются аналогичные ему.

Достоверность данного метода на российском рынке снижается повсеместной непрозрачностью реальных сделок. Также метод явно не подходит для оценки специальных объектов, не представленных или ограниченно представленных на рынке.

Доходный подход

Базируется на тезисе, что приобретаемый объект должен окупить себя полученными от его использования доходами в приемлемый срок. Например, если приобретаемое жилье (квартира) предназначается для сдачи в аренду, необходимо рассчитать, какую от этого можно получить выгоду.

Если для проживания – не выгоднее ли снять квартиру для этой цели. Объективность такой оценки снова упирается в непрозрачность российского рынка. Реальные цены аренды недвижимости узнать непросто. Тем более, если предполагать получение дохода в будущем.

При таком подходе необходим также прогноз, по какой цене можно будет продать данный объект в будущем, растет или уменьшается цена недвижимости в данном районе, как на нее будет влиять предстоящий износ объекта.

Оценка недвижимости - это... Что такое Оценка недвижимости?

Обоснованной рыночная стоимость считается тогда, когда:

  • применены все три подхода;
  • значение достоверности каждого подхода объективно отражено коэффициентом, который ему присвоен;
  • результат оценки представляет из себя сумму результатов трех различных подходов, помноженных на соответствующие коэффициенты достоверности каждого из них.

После исследования с применением всех трех подходов оценщик обосновывает установление коэффициентов их значимости экспертным путем или математически и представляет итоговый результат в виде единой цифры или в виде набора чисел, отражающих максимальные и минимальные значения рыночной стоимости в зависимости от предполагаемого действия тех или иных факторов.

Заказчик исследования может выбрать из предлагаемых результатов тот, который наиболее отвечает реальной ситуации, а главное, его действительным намерениям, которые могут отличаться от официально изложенных в техническом задании.

Виды стоимости объекта недвижимости

Мы часто сталкиваемся с необходимостью что-то купить или продать. Но задумывались ли вы когда-нибудь, из чего формируется цена товара в условиях свободного рынка? Почему стоимость похожих по характеристикам товаров в одних случаях отличается, а в других — практически одинакова?

Если эти вопросы рассматривать в контексте сделок с недвижимостью, то можно увидеть некоторые закономерности. Во-первых, цена зависит от физических характеристик объекта и прилегающей территории. Во-вторых, она постоянно изменяется в зависимости от спроса. В-третьих, быстрее продаются те объекты, цена которых была ближе всего к средним значениям.

Отсюда сформировались методы оценки рыночной стоимости (подробнее о них можно прочитать в тематической статье на нашем сайте).

Предлагаем ознакомиться  Риски при продаже квартиры, как продавцу избежать их

Всего принято выделять 3 метода:

  1. Сравнительный метод. В ходе него проводится анализ всех продаж подобных объектов в конкретном месте за определенное время. Сопоставляя исследуемый объект с другими, оценщик делает соответствующий вывод
  2. Затратный метод. Он учитывает объем капиталовложений, требуемых для создания аналогичного объекта. При этом учитывается износ. Основой метода служит тот факт, что готовая недвижимость вряд ли будет дороже, чем затраты на возведение такого же объекта.
  3. Метод капитализации доходов. Он основан на оценке предполагаемой прибыли от использования объекта в коммерческих целях (сдача в наем, аренда). Этот метод применим только для оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости.

Отсюда делаем вывод, что оценка рыночной стоимости недвижимости – это не что иное, как определение наиболее оптимальной цены объекта, по которой его можно продать в разумные сроки на взаимовыгодных для обеих сторон сделки условиях.

В узком бытовом смысле знание рыночной цены объекта необходимо для выгодной его продажи или приобретения. Однако не только и не столько для этого проводится процедура оценки рыночной стоимости недвижимости.

Официально оформленные результаты исследований имеют статус юридически значимых фактов. Поэтому они необходимы при различных взаимодействиях с органами государственной власти, коммерческими организациями, для разрешения споров в судебных и других инстанциях. Рассмотрим самые популярные ситуации.

Это самая простая ситуация, при которой продавец, далекий от сделок с недвижимостью, желает не прогадать при продаже объекта.

В приведенном примере хорошо проиллюстрировано, как пенсионеру помогла оценка рыночной стоимости квартиры. Подробнее об этой процедуре рекомендую прочитать в нашей специальной статье.

Независимая оценка рыночной стоимости недвижимости служит основанием для принятия судом справедливого решения при имущественных спорах. Имея точное представление о том, сколько стоит сегодня на рынке ваша квартира, судья распределит сумму между бывшими супругами и детьми.

Подобные споры возникают и между наследниками, если ушедший в мир иной родственник не успел оформить завещание. Когда конфликт нельзя разрешить полюбовно из-за различного подхода наследников к предполагаемой стоимости жилья, то лучше всего воспользоваться услугой оценки рыночной стоимости недвижимости.

Некоторые банки не верят на слово заемщику и для подтверждения цены приобретаемого объекта требуют заключение оценщика. В этом случае хочешь-не хочешь, но придется потратиться на эту процедуру.

Только учтите, банк выдаст именно ту сумму, которая будет указана в заключении. Впрочем, оно может стать дополнительным аргументом в торге с продавцом.

Вам срочно нужна большая сумма денег, но банк такой кредит без обеспечения дать не может. Выход один – заложить свое жилье или земельный участок. Для заключения договора залога с банком потребуется подтвердить рыночную стоимость объекта.

При необходимости оценщик определит и рыночную стоимость земельного участка, хотя эта услуга обычно несколько дороже.

Дополнительные средства никогда не бывают лишними, поэтому многие организации используют все возможные ресурсы для привлечения инвестиций. Ценная или потенциально интересная для инвесторов недвижимость легко решает эту задачу. Однако для того, чтобы у кого-то возник интерес, нужно эту самую недвижимость оценить.

Пример иллюстрирует, как земля может стать объектом инвестиций. Добавлю, что мой знакомый как бизнесмен не привык бросать деньги на ветер. Прежде чем согласиться с моим предложением, он заказал оценку рыночной стоимости недвижимости по методу капитализации доходов.

Сегодня все легальные объекты зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В нем содержатся необходимые для продавца, покупателя или инвестора сведения. Получить их можно непосредственно на портале Росреестра или на сторонних сайтах. Один из них – сайт компании ЕГРП365.

Деятельность этой фирмы направлена на предоставление информации из ЕГРН. Зачем вам она? Здесь все просто: при проведении оценки специалист должен знать кадастровую стоимость недвижимости. Об этом понятии читайте в нашей специальной статье. Здесь только скажу, что она содержится в тех справках, которые вы можете заказать в компании ЕГРП365.

Кроме того, непосредственно с сайта этой компании можно перейти на кадастровую карту России, что очень удобно, когда нужно привязать объект к местности и визуально оценить его местонахождение.

Оценка недвижимости - это... Что такое Оценка недвижимости?

Самый простой способ узнать, сколько стоит ваш объект, это самостоятельно и бесплатно провести оценку рыночной стоимости недвижимости с помощью онлайн калькулятора.

Точность при этом оставляет желать лучшего, но все-таки это предпочтительнее, чем брать цену «с потолка». Правда, результаты такого анализа не могут быть официальными и не помогут при решении большинства вопросов.

Для урегулирования серьезных дел потребуется обратиться в оценочную компанию, специалисты которой на основе утвержденных методик произведут оценку рыночной стоимости недвижимости за умеренную цену и выдадут официальный результат, пригодный для предъявления в любых органах. Как это сделать – читайте ниже.

В первую очередь нужно выбрать хорошую оценочную компанию, в которой есть все ресурсы для проведения качественной оценки.

При выборе руководствуйтесь репутацией фирмы и ее известностью в вашей местности. Лучший способ – спросить совета у своих знакомых, друзей или родственников. Возможно, кто-то из них уже пользовался такими услугами.

Предлагаем ознакомиться  Как оспаривают сделки, совершенные без согласия супруга

Оценка недвижимости - это... Что такое Оценка недвижимости?

При первом посещении компании нужно проконсультироваться со специалистами. Чаще всего первичная консультация бесплатна.

Вам объяснят, на каких принципах основана оценка рыночной стоимости недвижимости, когда она будет произведена и в какие сроки подготовят отчет. Если вас все устроит, переходите к следующему шагу.

Если все условия, включая стоимость предоставления услуг и порядок расчетов, вас устраивают, смело заключайте договор. При этом стоит обратить внимание на некоторые нюансы.

Что должно быть обязательно прописано в договоре:

  • методика оценки;
  • дата и время осмотра объекта при необходимости;
  • сроки проведения исследований;
  • дата и место выдачи готового результата.

После подписания договора не забудьте уведомить все заинтересованные стороны о дате и времени проведения осмотра объекта оценщиком, так как ваши оппоненты по имущественным спорам могут пожелать присутствовать при этой процедуре.

После подписания договора вам нужно предоставить оценщику всю необходимую документацию, а также обеспечить свободный доступ на объект в назначенное время.

Ему понадобится копия вашего паспорта, документы, подтверждающие право собственности, или выписка из ЕГРН, так как сегодня при регистрации недвижимости выдается только она.

После того, как оценщик провел визуальное обследование объекта, вам остается только ожидать, пока он произведет расчет стоимости по своим методикам. На это может уйти несколько дней, поэтому наберитесь терпения. Впрочем, некоторые компании проводят эту процедуру за 1–2 дня за дополнительную плату.

В назначенное время вам надлежит явиться в компанию за отчетом. Этот документ имеет юридическую силу для любого государственного и частного учреждения или организации.

Только учтите, что срок его действия ограничен 6 месяцами. Это обусловлено высокой степенью изменчивости цен в жилищной сфере. Ведь иногда за это время цена может измениться на 20%.

Этим отличаются результаты определения рыночной стоимости от итогов кадастровой оценки недвижимости, которые могут быть неизменными целых 5 лет. Статью на эту тему вы можете прочитать на страницах нашего журнала.

Все оценочные компании и индивидуальные оценщики обязаны входить в саморегулируемые организации (СРО). Это требование законодательства. Членство в СРО не раздают просто так — для этого компания должна удовлетворять определенным условиям компетентности, что охраняет оценочный бизнес от дилетантов.

Оценка недвижимости - это... Что такое Оценка недвижимости?

Я рассмотрел несколько фирм, занимающихся оценочным бизнесом, и выделил среди них 3 компании, которые, по моему мнению, могут вас заинтересовать.

1) ООО «Граунд»

Уже из названия видно, что эта фирма занимается делами, связанными с землей. Хотя на рынке она представлена только 4 года, специалисты успели зарекомендовать себя с положительной стороны. В компании работают не только оценщики, но и кадастровые инженеры, картографы, геодезисты, землеустроители. Отсюда и такой широкий спектр услуг.

Какие документы нужны для оценки недвижимости

Чтобы оценить недвижимость, вам нужно предоставить эксперту не только доступ на объект, но и определенный список документов. Это нужно в том числе для проверки помещения на наличие перепланировки.

Какие именно нужны документы для оценки зависит от конкретного случая. Так, для экспертизы на установление стоимости квартиры для ипотечного займа будет требоваться один пакет бумаг. Исследование рыночной стоимости земельного дома с участком потребует других документов.

Уточняйте точный список у менеджеров перед заказом самой оценки. В нашей компании такая консультация по телефону бесплатная.

Основные методы оценки недвижимости

Доходный метод

Есть несколько факторов, напрямую влияющих на итоговую рыночную стоимость дома или квартиры.

  • Месторасположение. Если окна квартиры выходят на шумную магистраль, применяется понижающий коэффициент. Если во двор или на зеленую зону – повышающий. Также и стоимость дома будет расти, если он расположен ближе к лесу. Если же окна коттеджа выходят на шоссе – цена будет ниже.
  • Социальная инфраструктура. Оценщик учитывает, есть ли в шаговой доступности важные объекты городской инфраструктуры. Положительно на стоимости квартиры скажется поликлиника и детский сад в паре кварталов. Если же рядом много промышленных производств, а до школы нужно ехать полчаса – цена будет низкой.
  • Транспорт. На итоговую сумму в экспертном заключении влияет транспортная доступность. Особенно актуально это для частных домов – наличие заасфальтированной дороги повышает ценник. В крупных городах наличие метро в шаговой доступности также влияет на сумму за объект.
  • Если речь идет о квартире, то чем меньше площадь объекта, тем, как правило, выше стоимость квадрата жилья. Но все зависит от класса недвижимости – это утверждение не сработает в случае с элитной квартирой.
  • Эксперт оценивает состояние квартиры или дома – если нужен ремонт, стоимость будет на несколько десятков процентов ниже, чем цена за аналогичный объект с качественной отделкой. В расчет берется не только состояние самой квартиры, но и состояние подъезда, а также благоустройство дворовой территории.
  • Общая ситуация на рынке. Оценка квартиры проводится в соответствии с актуальными тенденциями на рынке жилья. Если экономика переживает спад, то спрос на жилье падает, и цена недвижимости будет ниже.

Помните, что в России проводить квалифицированную оценку могут только лицензированные оценщики.

Существует несколько подходов (методов) к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками: — сравнительный (или «рыночный») подход; — затратный подход; — доходный подход.

В рамках каждого из 3-х подходов существует свои специфические методики.

Доходный подход

Действуя затратным подходом, оценщик вначале определяет рыночную цену участка, где находится объект, как незастроенного.

Затем вычисляет стоимость материалов и работ, необходимых на дату оценки для создания такого объекта.

Рассчитывает с применением нормативов или экспертным путем процент износа объекта. Определяет остаточную стоимость объекта как сумму стоимости земли, строений за вычетом износа.

Предлагаем ознакомиться  Сколько недвижимости можно иметь в собственности

Действуя методом сравнения, оценщик отдельно собирает информацию о сделках с аналогичными участками земли, затем сведения о сделках с аналогичными объектами в других районах за вычетом стоимости земли под ними. Затем вычисляется средневзвешенный результат.

Подходя к определению стоимости с точки зрения перспектив получения дохода, оценщик определяет, какие среднегодовые доходы можно получать от данного объекта, рассчитывает ставку капитализации и прогнозирует, по какой цене его можно будет продать в конце срока использования с учетом износа и перспектив развития рынка. В завершение работы определяется средневзвешенный результат и пишется отчет.

Составленный к указанному в договоре сроку и принятый заказчиком отчет является свидетельством добросовестно выполненной работы. Оценщик лично подписывает отчет и заверяет своей печатью.

Когда проводится экспертиза

C = NOI/R_k

Есть несколько ситуаций, когда вам потребуется экспертная оценка недвижимости. Большая часть таких ситуаций связано с необходимостью предоставить объективное, аргументированное заключение о цене в государственные органы, суды, банки.

  • Популярнейшая ситуация – отчет оценщика нужен при получении кредита на жилье. Ипотечный займ без оценки эксперта не выдаст ни один банк, работающий по закону.
  • Оценка квартиры нужна для страховки;
  • Рыночная стоимость квартиры или долга нужна для вычисления налога или суммы госпошлины при получении наследства;
  • Экспертный отчет предоставляется в суд на гражданские процессы о разделе имущества – например, при разводе;
  • Нужна квалифицированная оценка кредита под залог недвижимости.

Если вы планируете продать недвижимость и хотите обратиться за оценкой стоимости вашего объекта, то лучше заказать профессиональную экспертизу от квалифицированного специалиста. В отличие от агентств недвижимости, оценщик учитывает всю информацию о сделках на рынке, а не только закрытые договора в отдельной компании или объединении.

Оценка имущества проводится в несколько этапов. Будьте внимательны – если что-то осталось непонятным, обращайтесь к нашим менеджерам за консультацией – это бесплатно.

  • Главный из этапов оценки – постановка задания эксперту. Созвонитесь с менеджером, расскажите о вашей ситуации. Нужно указать цель оценки. Обратите внимание, оценка дома и оценка дома с участком – это разные виды оценки. Уточните также, для какой организации делается оценка – для суда, для банка. Все это влияет на итоговый ценник за экспертизу.
  • Встречайтесь с оценщиком на объекте. Передайте документы, подпишите договор. Эксперт сделает фотографии, внимательно осмотрит квартиру или дом.
  • Этап анализа проходит без вашего участия. Эксперт найдет аналогичные предложения на рынке, узнает, реальные ли они. Проведет исследования уже закрытых сделок, посмотрит на историю продаж в районе и в доме.
  • Подготовка отчета – специалист добавит в документ все наблюдения, аргументированно укажет стоимость объекта недвижимости. Экспертные отчеты нашей компании принимают любые государственные органы и банки.

Нормативно-правовая база оценочной деятельности

2) ЮРДИС

Эта компания специализируется только на оценочных услугах, которые она предоставляет качественно, с гарантией достоверности и в срок. Цены вполне доступные. Например, цена оценки рыночной стоимости квартиры составляет всего 3 тыс. рублей, для банка – 4 тыс. рублей. Оценить земельный участок обойдется уже в 10 тыс. рублей, а коммерческую недвижимость в 18 тыс.

Кроме того, специалисты этой фирмы проводят такую процедуру, как оспаривание кадастровой стоимости на основании проведенной собственной оценки объекта. В копилке компании есть более 500 успешных дел по этому направлению деятельности.

3) Новые Горизонты

Основывалась эта компания в 2010 году как оценочная. Однако сегодня фирма занимается не только различными видами оценки, но и консалтингом, инжинирингом, экспертизой. Цены на оценку рыночной стоимости недвижимости включают НДС и не превышают среднерыночных. В этом вы можете убедиться, если скачаете прайс-лист компании с сайта.

Прежде чем перейти к следующему разделу, предлагаю посмотреть видеоролик.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ

Работа независимых оценщиков контролируется общественными организациями, например, Российское общество оценщиков.

Кто проводит оценку

Оценку недвижимости может проводить только квалифицированный эксперт-оценщик – тогда отчет будет принят в банке или в государственных органах. Если агентство недвижимости предлагает вам провести оценку объекта, уточните, есть ли у них государственная лицензия на такую деятельность, или под «оценкой» подразумевается субъективное мнение об относительной стоимости недвижимости.

Отличительные признаки профессиональной оценочной компании:

  • Есть свидетельство об участии в СРО – это некоммерческое профессиональное объединение, которое регулирует действия оценщиков;
  • Есть страхование гражданской ответственности самого эксперта;
  • Эксперт заключает договор и не скрывает реквизиты организации. В договоре ясно прописано, что заказывается услуга по оценке недвижимости. Нет расплывчатых формулировок вроде «информационных» или «маркетинговых» услуг.
  • Компания заботится о репутации, есть положительные отзывы реальных клиентов.

3) Новые Горизонты

Как выглядит отчет об оценке недвижимости

Готовый отчет оценщика выглядит как стопка листов формата А4 – около 20-30 страниц. Каждая пронумерована, все подшиты в одну папку. На каждом листе подпись.

Основная часть – заключительная, в ней указывается рыночная стоимость объекта недвижимости.

В отчете также должны быть данные заказчика и исполнителя. В приложения – фотографии объекта.

C

Обратите внимание – к примеру, если заказывался отчет для получения ипотеки и предоставления документов в банк, в заключительной части должна быть указана как рыночная, так и ликвидная стоимость. Подробнее о видах стоимости читайте в разделе ниже.

Данные в отчете прописываются в соответствии с ГОСТами и требованиями нормативных документов. Указываются площадь, характеристики объекта, этажность, планировка и другие данные. Эксперт дополняет отчет данным о состоянии объекта, информацией о близости объекта к социальной инфраструктуре и о состоянии придомовой территории.


Adblock detector