05.04.2020     0
 

Общая долевая собственность жилого дома


Что из себя представляет общая долевая собственность

Чтобы разобраться в ситуации, нужно определиться с терминами. Право общей собственности – это право двух и более лиц самостоятельно распоряжаться, владеть и пользоваться определенным имуществом. Например, дом в деревне, принадлежащий нескольким людям, находится в общей собственности. Такое имущество может быть:

  • неделимым;
  • запрещенным к делению по закону;
  • делимым.

Существует два вида общей собственности, согласно п.2 ст.244 Гражданского кодекса РФ: совместная и долевая. Поясним, что это такое и в чем разница: в первом случае доли имущества собственников заранее не определены.

При этом в обоих случаях, если иное не установлено в законе, договоре или другом документе, считается, что части всех собственников равны.

Совместная собственность на дом

Получить дом в совместную собственность может любой гражданин в следующих ситуациях:

  1. Семья приватизирует недвижимость и несколько ее членов вписываются в свидетельство о собственности.
  2. Дом приобретен совместно с другими лицами.
  3. Дом унаследован несколькими наследниками.
  4. Несколько лиц хотят купить дом, который находится в долевой собственности.
  5. Имущество подарено нескольким людям.
  6. Недвижимость куплена за совместные средства супругов во время брака.

Общая долевая собственность жилого дома

Владеть и пользоваться совместной собственностью могут все лица без ограничений. Однако распоряжаться таким имуществом можно лишь с согласия всех сособственников.

Это означает, что для совершения любой сделки, для которой законом предусмотрена письменная форма, необходимо получение письменного же разрешения от всех лиц, владеющих частью недвижимого имущества.

Это случай, когда квартирой единолично владеет один человек. Он же ей и распоряжается. Он и указан в Титуле или в Выписке ЕГРН на квартиру.

Правда, это не исключает наличия других прав (например, права пользования) у третьих лиц (членов его семьи, например). Такие персонажи не имеют отношения к собственности, и не влияют на распоряжение недвижимым имуществом, но фактически создают обременение (в виде своего права проживания) при продаже квартиры.

Кроме того, если указанный в Титуле / Выписке ЕГРН единственный собственник женат, то квартирой может также владеть его супруга по праву «совместной собственности супругов».

Это случай, когда квартирой одновременно владеют два или несколько человек, причем их доли владения в общей собственности не определены, и считаются равными, другими словами это — общая собственность без определения долей.

Тогда все собственники указаны в Титуле / Выписке ЕГРН на квартиру и имеют одинаковые права на владение, пользование и распоряжение этой квартирой (ст. 253 ГК РФ).

При продаже квартиры все ее владельцы действуют совместно, выступая как один собственник, единой стороной Договора купли-продажи, и полученные от продажи деньги тоже должны поделить между собой поровну.

Чаще всего, это случай совместной собственности супругов, или ситуация, когда квартира приватизировалась на всех членов семьи без определения долей. При этом, купить квартиру в совместную собственность на несколько человек (на родителей, детей и тещу, например) не получится. Только – в долевую. Режим совместной собственности предусмотрен (доступен)  только для супругов и для случаев приватизации квартиры на всех прописанных в ней жильцов.

Титул на квартиру при общей совместной собственности выдается один для всех правообладателей. Правда, с июля 2016 года Свидетельства о собственности перестали выдавать, но все прежние выданные Свидетельства-Титулы сохранили свою силу.

Право общей долевой собственности на квартиру возникает, когда квартирой владеют два или несколько человек, но у каждого из них определена конкретная доля в собственности. Эти доли могут быть:

  • идеальными или
  • реальными.

«Идеальными долями» называются доли, не выделенные в натуре (т.е. «доли на бумаге»). Например, доля – ½ или ¼ или 7/25. Эти доли не привязаны к какой-либо части или месту в квартире, и являются абстрактными.

«Реальными долями» называют доли, выделенные в натуре, т.е. привязанные к конкретным частям квартиры. Например, доля – комната 15 кв. м. в трехкомнатной квартире общей площадью 73 кв. м.

При выделении реальных долей, квартира, фактически, превращается в «коммуналку». Выделяться может только изолированное жилое помещение – комната. При этом, коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности в идеальных долях.

Вообще, принципы владения и пользованиями долями в составе общей долевой собственности изложены в ст. 41 и 42 ЖК РФ.

Предлагаем ознакомиться  Судебный приказ о взыскании долга

Совместная и долевая собственность на квартиру

Титул на квартиру при общей долевой собственности выдается (точнее, выдавался до июля 2016 года) каждому собственнику в отдельности. Этот собственник указан на лицевой стороне Титула. На оборотной стороне Титула указаны остальные участники долевой собственности (с указанием их долей в праве).

  ♦ Титул (долевая собственность) — лицевая сторона ♦

  ♦ Титул (долевая собственность) — оборотная сторона ♦

С июля 2016 года (после отмены Свидетельств) всех долевых собственников квартиры можно увидеть только в Выписке ЕГРН.

Заказать Выписку из ЕГРН можно – здесь.

Общая долевая собственность может возникнуть при любом виде приобретения квартиры в собственность (приватизация, наследство, покупка, и т.п.), если в момент приобретения квартира была поделена на доли (идеальные или реальные), и передана в собственность «по частям».

Например, семья может купить квартиру в новостройке, и указать в договоре, что квартира приобретается в равных долях на мужа, жену и ребенка.

Общая долевая собственность на квартиру может также возникнуть из общей совместной собственности– на основании отдельного нотариального соглашения между собственниками, брачного договора между супругами, либо на основании решения суда.

Владелец доли (как идеальной, так и реальной) в общей долевой собственности на квартиру может распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать и т.п. (ст. 246 ГК РФ). Но в случае продажи, он должен учитывать преимущественное право покупки этой доли другими собственниками (владельцами остальных долей).

Общая долевая собственность жилого домаСопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Общая долевая собственность на дом и земельный участок

Часто при рассмотрении дел о разделе имущества приходится слышать фразы «совместная собственность на квартиру», «долевая собственность на дом» и так далее.

Чтобы разобраться, что такое долевая собственность на дом, обратимся к ст 244 ГК РФ. Из нее следует, что это – общая собственность нескольких лиц на имущество, поделенное на части, каждая из которых принадлежит отдельному лицу. Следовательно, имущество одновременно принадлежит всем собственникам и они равны в своих правах.

В ст. 30 Жилищного кодекса РФ сказано, что собственник реализует свои права в соответствии с целевым назначением имущества и в пределах, которые разрешены законодательно.

Если говорить о доме, то следует помнить, что он расположен на земле, и, скорее всего, находится земля под частным домом в долевой собственности тех же лиц, что и само строение. В связи с этим все возможности и ограничения касаются и земли.

Таким образом, общедолевая собственность на дом и земельный участок предполагает наличие нескольких сособственников. Становится она такой по взаимному соглашению всех совладельцев либо по решению суда.

Это право предполагает не только совместное несение расходов на содержание, но и на получение прибыли от имущества. Если лицо сделало неотделимые улучшения, оно может ходатайствовать об увеличении части своего владения.

Помимо оформления права собственности на дом требуется еще и оформление земли, находящейся под ним.

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса, предусматривается приобретение права общей собственности на земельный участок, на котором располагается объект недвижимости — приватизация земли под домом.

При этом право собственности на землю под объектом недвижимости является исключительным, если иное не предусмотрено законами.

Долевая собственность на дом

Указанное положение поможет собственникам недвижимости разобраться, что делать, если дом в долевой собственности, а земля — нет. Собственники дома должны реализовывать свое исключительное право на землю и оформлять его юридически.

Определение долей в праве общей долевой собственности на дом

Общие правила того, как определить доли, содержится в ст. 245 ГК РФ. Исходя из ее положений, можно выделить следующее:

  • части всех участников определяются по их взаимному согласию либо в соответствии с положениями соответствующего закона;
  • способ определения долей устанавливается в соглашении между участниками, их размер может меняться;
  • лицо имеет право претендовать на увеличение своей доли, если осуществило неотделимые улучшения имущества.

Существует два способа того, как сособственники могут определить порядок общего пользования недвижимостью. Первый – стороны самостоятельно выясняют между собой взаимные права и обязанности на дом и землю, а также на иное имущество, являющееся совместной собственностью. На практике далеко не всегда получается это сделать.

Второй способ – обращение в суд с исковым заявлением об определении порядка пользования частным домом.

Предлагаем ознакомиться  Образец договора дарения земельного участка между родственниками

При рассмотрении данного вопроса суд обратит внимание на следующие факторы:

  • размер доли и количество собственников;
  • наличие либо отсутствие семейных связей;
  • прописка родственников;
  • планировка помещения и возможность выделить изолированную часть;
  • устоявшийся порядок пользования домом;
  • количество входов, выходов и проходных помещений.

В случае невыполнения решения суда другими собственниками истцу придется снова начинать процедуру сначала, что отнимает много сил и времени. Поэтому наиболее рациональным способом является мирное урегулирование спорных вопросов.

Как показывает практика, очень высока вероятность, что совладелец однажды захочет отделить свою часть. И если собственники жилья не являются близкими родственниками с полным взаимопониманием внутри семьи, неизбежно начнутся конфликты.

Однако существуют способы, как из долевой собственности сделать частную. Ими можно воспользоваться не только в случае, если человек желает выделить свою долю в натуре, но также если все лица, имеющие часть в имуществе, желают ее продать.

Первый и самый простой способ заключается в следующем: совладельцы должны оформить дарственную своих долей на одно лицо. Такой документ обязательно следует заверить нотариально.

Необходимо упомянуть, что дарение не родственнику облагается НДФЛ, родственнику – нет. При этом нельзя забывать о земельном участке, на котором стоит строение: нужно предварительно оформить долевую землю, и подарить ее вместе с объектом недвижимости.

Таким образом, необходимо получить конечный документ – договор, заверенный нотариально, и лишь после этого идти в Росреестр за регистрацией такого права и получения свидетельства на нового собственника.

Способ второй – обратиться в суд. В исковом заявлении нужно указать, на какую жилплощадь человек претендует. Суд в своем решении опишет:

  • какая недвижимость и с каким метражом дома принадлежит каждому собственнику;
  • как разделить объект;
  • режим пользования общими помещениями.

После получения судебного решения нужно обратиться в орган регистрации за оформлением права собственности на причитающуюся долю.

Итак, если земля в долевой собственности, как оформить дом в собственность зависит от того, по какому пути пойдут совладельцы.

Клиентов, которых интересует, как перевести дом из долевой собственности, также беспокоит вопрос стоимости услуги.

Ответ содержится в ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, в пп. 21-33. Размер сбора зависит от ситуации и колеблется в районе 2000 рублей.

В случае взаимного согласия между совладельцами алгоритм выделения доли в доме будет следующим:

  1. Оформление помещения. Для начала необходимо получить разрешение на переустройство дома, находящегося в долевой собственности, затем создать изолированное помещение.
  2. Обратиться в БТИ за составлением техпаспорта.
  3. Договориться с другими собственниками о выделении своей доли в натуре. Приступая к данному пункту, нужно быть готовым к тому, что из-за неравенства частей кому-то придется доплачивать.
  4. Зарегистрировать изменения права собственности. Одновременно должна быть зарегистрирована реконструкция части дома в Росреестре.

При выделении доли через суд порядок действий будет таким:

  1. Обратиться в БТИ за техпаспортом дома и за проведением строительно-технической экспертизы, которая даст ответ на вопрос, можно ли в доме выделить долю.
  2. Подать иск в суд. На данном этапе можно просить суд провести долевой раздел жилого дома на две квартиры или больше, в зависимости от количества собственников.
  3. Посетить судебное заседание.
  4. Зарегистрировать изменения в праве собственности.

Законодательство предусматривает два варианта того, как прекращается право на долю в общей собственности:

  1. Прекращение самого права собственности на общее имущество. Здесь имеются в виду любые гражданские сделки, на основании которых объект отчуждается как за деньги, так и бесплатно: купля-продажа, расселение дома застройщиком в долевой собственности и так далее.
  2. Преобразование совместной собственности в индивидуальную, то есть выход из долевой собственности путем оформления своей части в натуре. Такое выделение может осуществляться по договоренности сторон или на основании решения суда, о чем было рассказано выше.

Право собственности может быть прекращено и в случае естественных причин, какой является, например, снос дома.

Как оформить дом в общую долевую собственность

В ситуациях, когда несколько лиц совместно, общими усилиями и средствами приобретают или строят объект недвижимости, очень важным для защиты прав является его юридическое оформление. В связи с этим рассмотрим, как оформить построенный дом в долевую собственность.

Дом с земельным участком

Распишем всю процедуру поэтапно с указанием документов, необходимых на каждой стадии:

  1. Определить размеры имущества. Информация может содержаться в договоре купли-продажи, свидетельстве о наследстве, решении суда и так далее.
  2. Получить выписку из техпаспорта, включающую в себя план помещений.
  3. Уплатить госпошлину и получить квитанцию. Размеры госпошлин указаны в Налоговом Кодексе РФ. Реквизиты для оплаты можно узнать в органе Росреестра, там же несложно уточнить и размер госпошлины.
  4. Составить заявление по форме.
  5. Предъявить документ, удостоверяющий личность.
Предлагаем ознакомиться  Как избавиться от микрозаймов в 2020 году

Продажа дома в долевой собственности

Дополнительного рассмотрения требует вопрос, как продать имущество (дом и земельный участок), которые находятся в долевой собственности. В таком случае может осуществляться продажа дома и земельного участка как целостных комплексов (при наличии согласия сособственников).

Если согласия нет, каждый владелец имущества распоряжается своей частью самостоятельно, соблюдая правила, установленные законодательством.

Таким образом, чтобы продать долевую собственность дома и земельного участка, в первую очередь нужно понять, что именно будет продаваться – все имущество целиком или какая-то его часть.

Если у дома несколько собственников и один из них хочет продать свою часть, приходится сталкиваться с различными неприятностями. Существуют следующие особенности, когда лицо продает свою долю в недвижимости:

  1. Первоочередным правом выкупа части обладают долевые собственники, поэтому прежде всего им нужно сообщить о своем намерении продажи, объявить цену и другие условия.
  2. Рекомендуется подключить к процессу оформления бумаг нотариуса, который подготовит уведомительную, разрешительную и иную документацию и заверит ее.
  3. Если иные собственники в течение месяца после получения уведомления не реагируют на призыв купить часть дома, у продавца появляется право отчуждения в пользу третьих лиц. Однако цена части имущества всегда будет значительно ниже, чем стоимость недвижимости с земельным участком, поэтому желательно найти общий язык с другими владельцами и продать объект целиком.
  4. Если уговорить сособственников купить продаваемую часть не удалось, можно увеличить стоимость имущества перед тем, как будет осуществляться продажа доли в общей долевой собственности, при условии, что удастся каким-либо образом обособить свою часть.

Раздел дома в долевой собственности

У владельцев дома может возникнуть желание разделить общее имущество в силу жизненных обстоятельств: выросли дети, материальная необходимость и так далее.

Порядок пользования частным домом

Раздел совместного имущества отличается от выделения доли в натуре, так как в первом случае оно делится между всеми собственниками, а во втором свою долю получает конкретный владелец.

Эту разницу нужно понимать перед тем, как разделить дом и участок, находящиеся в общей долевой собственности.

Наилучшее решение в данной ситуации – раздел по взаимному согласию сторон. Для этого достаточно оформить соглашение у нотариуса. После этого необходимо получить решение органа местного самоуправления о разделе земли на самостоятельные участки, поставить их на кадастровый учет и зарегистрировать недвижимость на новых собственников.

Если не удается достичь согласия, особенно когда необходим раздел дома при разводе, то остается единственный выход – обращаться в суд. Главное условие – соблюдение прав всех сторон с тем, чтобы не был нанесен ущерб имуществу.

При делении дома будут учитываться выводы строительно-технической экспертизы. Возможно, необходимо будет снести часть жилого дома. Суд учтет различные обстоятельства:

  • существование разных входов;
  • наличие коммунальных систем во всех частях дома;
  • изолированность помещений и прочее.

В случае, если получающиеся доли не равнозначны, может быть назначена денежная компенсация тому из владельцев, чья часть окажется меньше.

Получив решение суда, каждый из собственников должен обратиться в Росреестр за правоустанавливающими документами на имущество.

Несколько отличается процедура деления земли. Об этом аспекте нельзя забывать, так как дом всегда находится на земельном участке, который тоже требует оформления. например, есть дача при разделе имущества.

Если же он неделим, суд может отказать в удовлетворении исковых требований или установить порядок пользования собственностью.

Это правило будет актуально и когда после раздела имущества остался недостроенный дом.

Заключение

Общая собственность имеет место, когда несколько лиц осуществляют совместное владение домом и другим имуществом. Принято отличать совместную собственность (без определения долей) и долевую (с их определением).

Чтобы распорядиться своей частью в совместном недвижимом имуществе, например, в коттедже, необходимо либо согласие всех совладельцев, либо решение суда.

Раздел имущества и выделение доли в нем – не одно и тоже. При желании разделить дом необходимо заручиться согласием сособственников или решением суда, после чего можно оформлять документы на раздел частного дома на две квартиры.

После определения своей части имущества собственник может выйти из долевой собственности на дом.


Adblock detector