31.03.2020     0
 

Какие нужны документы при покупке дома с земельным участком в деревне


Предварительный договор

До того как стороны подписывают основной договор купли-продажи, довольно часто заключается предварительное соглашение, подтверждающее серьёзность намерений и фиксирующее передачу задатка. Предварительный договор — не обязательная часть сделки, он оформляется по желанию участников продажи, но в любом случае передача денег не должна быть ничем не подтверждённой, иначе юридически такого факта не было и закон не сможет защитить права граждан.

Predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-1 (2)

По условиям предварительного договора в случае срыва сделки из-за покупателя, например, если он передумал, уплаченная сумма ему не возвращается и остаётся у продавца как компенсация за потраченное время, за которое он мог бы найти другого покупателя. Если же сделка не состоится по вине продавца, залог он обязан вернуть в двойном размере.

Сумма задатка прописывается прописью — так же, как и стоимость всей недвижимости.

Договор купли-продажи недвижимости продавец может составить самостоятельно или воспользовавшись юридической помощью, услугами риелтора. В любом случае важно ориентироваться, что именно должно быть в данном документе.

На какие грабли при покупке дома наступают дважды

Из всех элементарных правил покупки загородного дома наиболее часто пренебрегают двумя – касающимися права собственности на землю и на дом. Покупатели забывают убедиться в том, что права собственности продавца на землю и на дом правильно оформлены и зарегистрированы. «К сожалению, распространена ситуация, когда покупатель дома закрывает глаза на то, что земельный участок принадлежит продавцу не на праве собственности, а, скажем, на праве пожизненно наследуемого дарения, – поясняет руководитель юридического отдела агентства недвижимости «Статус» Наталья Титкова.

Характерна и обратная ситуация. Покупатель соглашается приобрести дом путем совершения сделки купли-продажи земельного участка, на котором этот дом расположен. Поскольку дом продавцом не оформлен и не зарегистрирован, он считается самовольной постройкой, и зарегистрировать его новым владельцам не получится. По крайней мере, без нервов, судов и долгих лет мытарств по соответствующим государственным органам.

Ну, а что касается мошенничеств при сделках с загородной недвижимостью, то наиболее типичным из них является продажа земельных участков и домов по поддельной доверенности. «Приобретая загородную недвижимость по доверенности, всегда необходимо проверять, во-первых, ее подлинность у нотариуса, а во-вторых, реальность существования доверителя, – предупреждает Наталья Титкова. – Здесь нужно связаться с доверителем и проверить, жив ли он, действительно ли выдавал доверенность, по какой причине и т. д.».

Предлагаем ознакомиться  Какой срок лишения прав за пьянку

Смотрим на документы

Правоустанавливающие документы на дом. Это свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом и акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, если дом был непосредственно построен продавцом. Или же документы, подтверждающие право собственности продавца, возникшее по другим основаниям (договор купли- продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство свидетельство о государственной регистрации права).

Какие нужны документы при покупке дома с земельным участком в деревне

Технический паспорт домовладения. Он представляет собой единый документ, в который входят: план земельного участка, экспликация площади земельного участка, описание зданий и сооружений, назначение, техническое состояние и стоимость зданий и сооружений. Документ выдается областными БТИ по месту расположения недвижимости и должен иметь печать соответствующего БТИ.

Технический паспорт здания (строения) с поэтажным планом на каждое строение, находящееся на участке.

Выписка из домовой книги. Если дом пригоден для постоянного места жительства (ПМЖ), то необходимо наличие выписки из домовой книги о зарегистрированных на данной площади лицах. Даже если покупатель не собирается регистрироваться в приобретаемом помещении, выписка покажет, не покупает ли он недвижимость с обременением в виде семьи из пяти человек.

Правоустанавливающие документы на земельный участок, подтверждающие право собственности на этот участок. На этот пункт потенциальному покупателю следует обратить особое внимание. Земельный участок, на котором находится дом, должен быть у продавца не только правильно оформлен, но и обязательно находиться в собственности.

«Необходимо идентифицировать именно право собственности, а не право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения продавца на указанный участок», – поясняет Наталья Титкова. Для этого требуются такие документы, как: свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи (дарения, свидетельство о праве на наследство).

Кадастровый план земельного участка. Этот документ выдается районными отделами управления Роснедвижимости по Московской области и содержит в себе непосредственно план границ земельного участка, а также сведения о категории земель, разрешенное использование участка, нормативная цена участка, площадь, сведения о правообладателях.

«Кроме того, любое уважающее себя риелторское агентство при покупке загородного дома проводит стандартную юридическую проверку представленных продавцом правоустанавливающих документов на участок и на дом, – добавляет Наталья Титкова. – Изучаются основания приобретений продавцом домовладения, отсутствие обременений, запретов, арестов и др.».

Маргарита Моисеева
Статья предоставлена журналом «Собственник»

Документы для продажи части дома с земельным участком

При продаже дома, а также земельного участка, если продавцу принадлежит только доля этого имущества, он имеет право продавать только свою долю. Соответственно, у него должны быть документы, свидетельствующие о том, что конкретная доля недвижимости выделена и принадлежит именно ему. То есть если объекты находятся в совместном владении, продать долю не получится до тех пор, пока не пройдена процедура по её выделу.

Предлагаем ознакомиться  Передача документов внутри организации образец

Правила заключения сделки в целом остаются такими же, а и список требуемых бумаг приведен ниже:

  • publication_248967_img170e1a6d1e12a5b6969c3df9a717c164Документ, удостоверяющий личность продавца, идентификационный код;
  • Выписки из ЕГРН о правах и обременениях;
  • Бумаги, на основании которые получено право владения;
  • Свидетельство о выделе долей и разделе лицевых счетов;
  • Технические планы, кадастровые паспорта;
  • Межевой план доли участка;
  • Акт об оценочной стоимости недвижимости;
  • Прочие бумаги, по обстоятельствам, аналогично перечисленному выше.

Какие документы понадобятся при использовании материнского капитала

Сделка с продажей дома, который был приобретён с помощью средств материнского капитала, вполне законна, но имеет некоторые нюансы. Если в данном случае при отчуждении участка список документов стандартный, то в отношении дома это не так.

строительство_на_материнский_капитал

Если частный жилой дом продаётся, когда дети достигли совершеннолетия, продажа ничем не обременяется и недвижимость продаётся просто с нотариальным соглашением всех совладельцев.

Однако, если дети ещё не достигли возраста 18 лет, придётся обращаться в органы опеки по месту проживания, чтобы получить разрешение на продажу. Это разрешение прилагается после к основному списку требующихся бумаг.

Обращаясь в органы опеки, вам потребуются:

  • Паспорт заявителя (родителя);
  • Свидетельства о рождении несовершеннолетних детей или паспорта на четырнадцатилетних;
  • Письменное согласие ребёнка на продажу дома, если ему исполнилось 14 лет;
  • Свидетельство о браке или его расторжении;
  • Правоустанавливающие бумаги;
  • Акт об оценке недвижимости;
  • Предварительный договор продажи;
  • Документ, подтверждающий, что ребёнок не выселяется в никуда.

Последствия продажи дома без участка под ним

В соответствии со статьёй 35 Земельного кодекса, действующего на территории Российской Федерации, запрещается продавать, отчуждать землю от имеющихся на ней построек, и наоборот. Несмотря на то что это отдельные объекты с разными кадастровыми номерами, они неотрывно связаны. Это также означает, что для продажи оба объекта должны принадлежать продавцу. Если же он отчуждает дом, построенный на арендованной территории, покупатель становится арендатором вместо продавца.

Если же продать только дом, без земли, такая сделка юридически считается ничтожной и легко аннулируется через суд.

Предлагаем ознакомиться  Можно ли доказать гражданский брак

Если это дачный домик

Земельный кодекс Российской Федерации определяет понятие дачного дома как постройки, которая не пригодна для постоянного, то есть круглогодичного, в ней проживания и в которой, соответственно, невозможно зарегистрировать жильцов. Какие документы нужны для продажи дома именно дачного типа, вместе с участком, рассмотрим ниже.

Список бумаг на продажу частного домика

Выписки из ЕГРН Подтверждающая право собственности и отсутствие обременений
На основании чего возникло имущественное право Дарение, наследование, купля, обмен, строительство и пр.
Кадастровый паспорт Заказывается в Росреестре
Технический, поэтажный план Берётся в БТИ
Паспорт продавца С не истёкшим сроком действия, без порчи страниц
Согласие супруга (супруги) Если собственность нажита в браке и не подарена
Акт об оценочной стоимости Как правило, заказывается экспертиза у независимого оценщика

На землю под дачным домиком требуется стандартный список документов.

Порядок продажи дома с земельным участком

Какие нужны документы при покупке дома с земельным участком в деревне

Оформление сделки с куплей-продажей дома и земли состоит из нескольких последовательных этапов:

  • avatar_169_maxУлаживание всех формальных вопросов с недвижимостью (выделение долей, если это нужно, узаконивание имеющихся построек, перевод участка в иную категорию, приватизация, межевание территории и так далее в зависимости от ситуации);
  • Подготовка всех необходимых документов, которые непременно будет смотреть каждый потенциальный покупатель;
  • Составление предварительного, основного договора, акта передачи объектов;
  • Подписание поэтапно: предварительного, после — основного договора и акта приёма-передачи;
  • При необходимости — удостоверение договора нотариусом;
  • Получение денежных средств от продажи (этот пункт может быть последним в зависимости от условий между сторонами);
  • Перерегистрация прав собственности на нового владельца.

Заявление на перерегистрацию имущественных прав подаётся в территориальное отделение Росреестра по месту нахождения недвижимости. Для этого должны лично явиться и покупатель, и продавец или его представитель по доверенности.


Adblock detector